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Sparda-Studie "Wohnen in Deutschland 2021"

Die Gruppe der Sparda-Banken hat die diesjährige Ausgabe der Studie „Wohnen in Deutschland“ veröffentlicht. Schwerpunkte der umfassenden Untersuchung des Wohnimmobilienmarktes, die erneut in Kooperation mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW), seiner Beratungstochter (IW Consult) sowie dem Institut für Demoskopie Allensbach (IfD) erstellt wurde, sind unter anderem die Preisentwicklungen in Deutschland, die Erschwinglichkeit von Immobilien in den einzelnen Regionen sowie die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Wohnimmobilienmarkt. Außerdem werden Wanderungs- und Pendlerbewegungen sowie die zukünftige Entwicklung des Immobilienmarktes betrachtet.

Die Studie kann insoweit wichtige Anhaltspunkte für Kaufinteressenten und Eigentümer geben: Wie viel ist die Immobilie im Vergleich wert und wie wird sich dieser Wert in Zukunft entwickeln? Wo bekomme ich wie viel Wohnraum für mein Geld? Welche Faktoren sind für die Attraktivität von Immobilien besonders wichtig?

Als wesentliche Erkenntnisse können folgende Punkte genannt werden:

  • Immobilienpreise im Umland steigen stärker als in den Metropolen selbst.
  • Trotz Corona-Pandemie, Wirtschaftslage und Preissteigerungen lohnt es sich, in Wohneigentum zu investieren. Ein Einbruch oder eine Preisblase ist nicht in Sicht.
  • Folge der Pandemie: Wohnqualität wichtiger als Nähe zum Arbeitsplatz


Im weiteren Verlauf zeigen wir dir die Ergebnisse der Studie im Detail auf.

Quelle: Sparda-Studie "Wohnen in Deutschland 2021"

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1. Wie haben sich die Immobiliepreise entwickelt?

  • In allen Städten und Landkreise sind die Preise seit 2005 gestiegen.
  • Die Preise stiegen im Zeitraum 2005 bis 2020 durchschnittlich um 75,3 Prozent. Das entspricht einem jährlichen Anstieg von 3,8 Prozent.
  • Im Schnitt entwickelten sich die Regionen, die bereits 2005 teuer waren, am dynamischsten.
  • Mit einem Durchschnitt von mehr als 100 Prozent ist die Steigerung in den Städten deutlich ausgeprägter als in den Landkreisen mit knapp 60 Prozent.
  • In den Metropolen wuchsen die Preise um 134 Prozent. Die Top-10-Mittelstädte aus Westdeutschland liegen deutlich über dem durchschnittlichen Wachstum aller West-Mittelstädte.
  • Ausstrahlungseffekte deutscher Metropolen wirken sich preissteigernd auf das Umland aus.
  • In 26 Prozent der Regionen sind die Preise seit dem Jahr 2005 überdurchschnittlich stark gestiegen. Dies spricht dafür, dass wenige Regionen die Durchschnittspreise stark treiben. In 10 Prozent aller Regionen haben sich die Preise sogar mindestens verdoppelt.

    Quelle: F+B, Institut der deutschen Wirtschaft, 2021

2. Was kostet eine eigene Immobilie?

In den Städten sind die Kosten für Wohneigentum (rund 3.400 € je m²) 47 Prozent höher als auf dem Land (rund 2.300 € je m²). In den sieben Metropolen kostet der m² einer Eigentumswohnung im Mittel mit knapp 4.800 € rund 2.100 € mehr als im Bundesdurchschnitt. Die m²-Preise für ein Eigenheim variieren zwischen 880 € im Kyffhäuserkreis (Thüringen) und 8.301 € im Landkreis München.

Quelle: F+B, Institut der deutschen Wirtschaft, 2021

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3. Wie wird sich der Immobilienmarkt zukünftig entwickeln?

  • Die Entwicklungsprognose basiert auf zwei Subindizes (regionale Leistungsfähigkeit und Zukunftsfähigkeit) sowie die Nähe zu wirtschaftlichen Kraftzentren, die Ausstrahlungseffekte generieren. Es werden sich voraussichtlich insbesondere Süddeutschland und die Region Frankfurt/Rhein-Main sowie in Teilen die Ballungsräume Berlin-Brandenburg, Hamburg, Wolfsburg und Rheinlands positiv entwickeln.
  • In Ballungsräumen besteht weiterhin hoher Neubaubedarf durch starken Zuzug. Sie strahlen eine hohe Attraktivität aus und versprechen attraktive Arbeitsplätze. Die dynamischste Entwicklung ist für den Landkreis München prognostiziert, während sie in Gelsenkirchen am geringsten ist.
  • Gerade die Entwicklung des Umlands der großen Agglomerationszentren wird zunehmend von Ausstrahleffekten bestimmt. München, Stuttgart und Frankfurt strahlen insbesondere stark auf die direkt südlich angrenzenden Landkreise aus. Dort profitiert nahezu das gesamte Umland.

    Quelle: IW Consult, 2021

4. Welche Auswirkungen hat die Corona-Pandemie auf die Wohnpräferenzen in Deutschland?

Die Corona-Krise verstärkt den Wunsch nach mehr Platz. Die Nähe zum Arbeitsplatz ist nun weniger entscheidend.

  • Die Corona-Krise hat die Sicht auf die eigene Wohnsituation und die Präferenzen hierbei erheblich verändert. Ungeachtet der wirtschaftlichen Unsicherheiten ist dies bei 45 Prozent der Befragten der Fall, bei den Mietern sind dies sogar fast 60 Prozent. Immer mehr Mieter – beinahe jeder fünfte – haben in Folge dessen noch während der Pandemie über einen Umzug nachgedacht, fast jeder zehnte hat sich sogar konkret nach einem neuen Zuhause umgeschaut. Bei den Eigentümern fand dies fast gar nicht statt, was für eine hohe Zufriedenheit spricht. Die häufigsten Gründe für die geänderten Vorstellungen sind der Wunsch nach mehr Platz (42 Prozent), einer schöneren Wohnumgebung (55 Prozent), einem (größeren) Garten oder Balkon oder schnellerem Internet (44 Prozent).
  • Durch den Ausbau von mobilem Arbeiten bzw. Home-Office verliert die Wegstrecke zum Arbeitsplatz an Bedeutung. Die meisten Mieter mit Erwerbsplänen für Immobilieneigentum sind zwar nach wie vor nicht bereit, weiter als 30 km zum Arbeitsplatz zu pendeln (65 Prozent). Jeder vierte würde aber mehr als 30 km pendeln und jeder elfte sogar einen Arbeitsweg über 50 km in Kauf nehmen.

    Quelle: Sparda-Studie "Wohnen in Deutschland 2021"
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5. Welche Auswirkungen haben Wandern und Pendeln?

  • 80 Prozent der Regionen haben einen positiven Wanderungssaldo bei den 30- bis unter 50-Jährigen.
  • Den höchsten Zuzug bei den 30- bis unter 50-Jährigen verzeichnet der Landkreis Barnim (Brandenburg) nördlich von Berlin. Der Saldo beträgt 35,2 je 1.000 Einwohner der Altersgruppe. Die Stadt Würzburg erlebt die stärkste relative Abwanderung in dieser Altersgruppe (-28,5).
  • 30- bis unter 50-Jährigen verlassen häufiger die Stadt. Im Durchschnitt beträgt der Wanderungssaldo in Städten -6,4 je 1.000 Einwohner der Altersgruppe. In Landkreisen ist der Saldo im Schnitt positiv (10,0).

Quelle: Statistisches Bundesamt, 2020

Fazit

Mit Blick auf die Marktentwicklung lässt sich sagen: Der Boom am Immobilienmarkt ist ungebrochen. Trotz des pandemiebedingten Wirtschaftseinbruchs ist die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern insgesamt weiter angezogen. Die Kombination aus niedrigen Zinsen, hoher Nachfrage und vor allem in den Ballungsräumen geringem Angebot lässt die Preise weiter steigen.

Vor allem in den Wachstumsregionen Deutschlands können Eigentümer und Kaufinteressenten profitieren. Wer sich dort zu einem Kauf entschließt oder eine Immobilie bereits sein Eigen nennen darf, kann auch im laufenden Jahrzehnt mit einem weiteren Wertzuwachs rechnen.

Quelle: Sparda-Studie Wohnen in Deutschland 2021

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